界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

界面新聞編輯 | 李慎

6月19日下午，深圳迎來了今年第二宗涉宅用地出讓，位于龍華區(qū)民治街道的A817-0619地塊，土地面積10898.05平方米，起拍價(jià)8.27億元。

雖然是一宗“迷你”宅地，但拍賣當(dāng)日吸引了中鐵、綠城、招商、龍華建設(shè)、國貿(mào)、中能建、聯(lián)發(fā)、中海等8家房企參與競拍，競爭十分激烈

最終，在歷經(jīng)65輪角逐后，由聯(lián)發(fā)集團(tuán)以12.12億元斬獲，折合樓面價(jià)約44559元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到了46.6%。

“該宗地的高溢價(jià)成交，反映了聯(lián)發(fā)對(duì)龍華核心地段的長期價(jià)值認(rèn)可，聯(lián)發(fā)集團(tuán)的競得，也標(biāo)志著其進(jìn)一步深耕深圳市場的戰(zhàn)略布局”，中指研究院深圳分院高級(jí)分析師孫紅梅對(duì)界面新聞表示。

“小而美”地塊

此次出讓的A817-0619的宅地位于龍華新城核心區(qū)，佳民路與民塘路交叉口北側(cè)，地處紅山-上塘黃金走廊。從高空俯瞰，地塊呈現(xiàn)獨(dú)特的三角形狀，夾在金地上塘道二期超高層住宅與隔圳新村城中村之間。

交易信息顯示，該地塊面積10898.05平方米，規(guī)劃建筑面積27200平方米，容積率僅2.5，是深圳近年來出讓住宅地塊中少有的低密度用地。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目將建設(shè)2.66萬平方米住宅、500平方米商業(yè)及100平方米物業(yè)服務(wù)用房，車位配比為1：1.34。

地塊的吸引力遠(yuǎn)不止于物理參數(shù)。

從配套設(shè)施來看，其1公里范圍內(nèi)，有深圳地鐵4號(hào)線、6號(hào)線兩條線路交匯，周邊還有星河COCOCity、華南首家Costco等商業(yè)配套環(huán)伺，還有龍華實(shí)驗(yàn)學(xué)校、龍華區(qū)中心醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)公共資源密集分布。

更令開發(fā)商心動(dòng)的是政策端給予的利好。A817-0619地塊未設(shè)置銷售限價(jià)，允許開發(fā)商自主定價(jià)；且戶型設(shè)計(jì)無“70/90”限制（即不要求70%以上戶型小于90平方米），可根據(jù)市場需求開發(fā)改善型大平層；同時(shí)，無保障房配建要求，住宅和商業(yè)均允許分割轉(zhuǎn)讓。

另外，值得關(guān)注的是，該地塊也是深圳響應(yīng)住建部《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的首批出讓地塊之一。

今年5月1日，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式實(shí)施，其中要求住宅項(xiàng)目按照容積率不超過3.1，高度不超過80米執(zhí)行。

“地塊的低容積率、靈活開發(fā)條件及周邊成熟配套，為未來項(xiàng)目提供了較大想象空間。未來可通過‘居住+商業(yè)+產(chǎn)業(yè)’聯(lián)動(dòng)，提升區(qū)域綜合競爭力，成為深圳中部發(fā)展軸的標(biāo)桿項(xiàng)目，推動(dòng)龍華區(qū)從‘剛需聚集地’向‘改善型住區(qū)’轉(zhuǎn)型”，孫紅梅指出。

價(jià)格方面，根據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，地塊附近5-6月二手房成交均價(jià)為：金地上塘道一期52769元/平方米，金地上塘道二期53654元/平方米，星河傳奇67833元/平方米。當(dāng)前附近在售的新房折后價(jià)，深業(yè)頤樾府約6萬/平方米起，高樓層則在6.7-6.8萬/平方米。

從深圳市場來看，聯(lián)發(fā)的此次布局也有其考量。

此前在2022年8月，聯(lián)發(fā)集團(tuán)曾在A817-0619地塊的相鄰位置，以12.73億元競得了龍華民治街道A818-0479宗地，開發(fā)了“聯(lián)發(fā)臻著雅居”項(xiàng)目。目前，該項(xiàng)目的新房售價(jià)約為6.2-6.4萬/平方米。

地理位置上，此次聯(lián)發(fā)新競得的地塊與已開發(fā)的聯(lián)發(fā)臻著雅居僅一路之隔，這種相鄰布局可共享施工資源、營銷渠道及客戶資源，形成品牌集聚效應(yīng)。

從片區(qū)整體背景來看，兩地塊所在的“紅山+上塘”片區(qū)，位于深圳剛需、剛改集中的龍華中心區(qū)。該片區(qū)自2008年以來大規(guī)模建設(shè)剛需盤，已經(jīng)成為深圳中心區(qū)的后花園，再加上周圍配套設(shè)施的日漸完善，深受福田、南山等溢出購買力的喜愛。

“從時(shí)間來看，前一批購房群體到了改善的時(shí)候了。因此，項(xiàng)目開發(fā)以后，不管是戶型、設(shè)計(jì)、社區(qū)服務(wù)，都比存量小區(qū)的效率要高，會(huì)帶動(dòng)需求的釋放，業(yè)績確定性很強(qiáng)，這也是此次該地塊有8家開發(fā)商搶地的原因”，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)界面新聞表示。

強(qiáng)勢補(bǔ)倉

此次在深圳高溢價(jià)奪地并非聯(lián)發(fā)的偶然之舉，而是其戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵落子。

聯(lián)發(fā)集團(tuán)同建發(fā)房產(chǎn)一樣，都是廈門國企建發(fā)股份旗下的地產(chǎn)平臺(tái)，其業(yè)務(wù)主要聚焦于房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、代建業(yè)務(wù)及城市更新、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營等領(lǐng)域。

不過從業(yè)績表現(xiàn)來看，近兩年來受到房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的影響，聯(lián)發(fā)集團(tuán)陷入到銷售下滑、利潤虧損的局面，而建發(fā)房產(chǎn)卻遙遙領(lǐng)先。

根據(jù)建發(fā)股份公布的2024年財(cái)報(bào)，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1845.84億元，同比增長10.09%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤3.43億元，同比增加1.52億元，同比增幅79.33%。

其中，建發(fā)房產(chǎn)根據(jù)謹(jǐn)慎性原則計(jì)提37.09億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)“歸母凈利潤”41.81億元，為建發(fā)股份貢獻(xiàn)了“歸母凈利潤”20.21 億元。

而聯(lián)發(fā)集團(tuán)根據(jù)謹(jǐn)慎性原則計(jì)提20.92億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)“歸母凈利潤”-18.25億元，為建發(fā)股份貢獻(xiàn)了“歸母凈利潤”-17.72億元。

為打破這種局面，今年2月，聯(lián)發(fā)集團(tuán)啟動(dòng)了重大戰(zhàn)略調(diào)整。

其撤銷城市公司、合并新立四大事業(yè)部，并將6家城市公司直接調(diào)整為事業(yè)部，精簡組織架構(gòu)；同時(shí)董事長一職，也由建發(fā)集團(tuán)的“老將”王文懷接替，王文懷此前曾擔(dān)任過建發(fā)的投資部副經(jīng)理、投資總監(jiān)等多個(gè)職位，擁有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)。

彼時(shí)，業(yè)界就有聲音指出，在此次架構(gòu)調(diào)整后，聯(lián)發(fā)集團(tuán)將在投拓領(lǐng)域發(fā)力，將資源聚焦在核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目中去。

而聯(lián)發(fā)近期的動(dòng)作也印證了市場的猜想。

就在19日拿下深圳龍華地塊后，緊接著在6月20日，聯(lián)發(fā)又以41.68%的溢價(jià)率，競得了上海浦東曹路多用途組合用地。

據(jù)悉，該地塊包括1幅住宅地塊+1幅其他商服用地，毗鄰金海濕地公園，周邊競品較少，南側(cè)的象嶼聯(lián)發(fā)金海汀雲(yún)臺(tái)五開五罄，每次均觸發(fā)積分，總共620套房源已售完，銷售均價(jià)63823元/平方米。

當(dāng)日競拍共吸引了象嶼、安徽高速、聯(lián)發(fā)、國貿(mào)共4家房企參與競價(jià)，在經(jīng)過67輪競價(jià)觸發(fā)中止價(jià)，4家競買人全部參與競“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)，最終由聯(lián)發(fā)集團(tuán)以21億元+裝修標(biāo)準(zhǔn)4500元/㎡+公共服務(wù)設(shè)施5220㎡+高端人才住房配建比例2%拿下，成交樓面價(jià)33957元/平方米，溢價(jià)率41.68%。

值得一提的是，該地塊也是上海自2024年8月實(shí)行“雙高雙競”政策以來第二幅進(jìn)入第二輪競價(jià)的地塊。

宅地供應(yīng)提速

近期，深圳土地市場供應(yīng)正顯著加速。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，深圳2025年新增涉宅用地供應(yīng)總規(guī)劃建筑面積約46.8萬平方米，同比大幅增長116%，已達(dá)到去年全年宅地供應(yīng)量的47%。

除此次出讓的A817-0619地塊外，深圳還有三宗已掛牌但尚未出讓地塊，分別位于光明區(qū)光明街道、龍華區(qū)民治街道和前海合作區(qū)南山街道，總起始價(jià)約48.36億元。

從地塊情況來看，這幾宗宅地均呈現(xiàn)“小而美”特征。

比如，位于前海的T201-0232地塊，土地面積為8287.15平方米，建筑面積25600平方米，規(guī)劃容積率約3.1，土地使用年限70年，掛牌起始價(jià)11.58億元。

“近期，不僅是深圳，熱點(diǎn)城市土地出讓均呈現(xiàn)小型化、中心區(qū)趨勢，這樣的地塊需求較為確定，且利潤確定性也較強(qiáng)”，李宇嘉分析指出。

主要原因在于，一方面當(dāng)前市場變化快，包括新產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)、定價(jià)等都在變化、升級(jí)比較快；另一方面是需求可選擇范圍比較廣。只有小地塊才能滿足盡快開發(fā)、盡快銷售的需求，也可以盡可能消除行業(yè)周期波動(dòng)下的不確定性。

從全國范圍來看，當(dāng)前土地市場的成交規(guī)模延續(xù)“量縮價(jià)漲”態(tài)勢。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國土地成交建筑面積同比下降18%，成交金額同比增長12%，連續(xù)5個(gè)月建面回落而金額上升；平均溢價(jià)率達(dá)到7.2%，環(huán)比下降了1.9個(gè)百分點(diǎn)，但北京、上海等核心城市仍成交了多宗高溢價(jià)地塊，一線城市平均溢價(jià)率達(dá)到13.7%，市場分化顯著。

展望后市，克而瑞認(rèn)為，接下來土地市場將延續(xù)控量去庫存趨勢，優(yōu)質(zhì)宅地的供應(yīng)占比有望持續(xù)提升。