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深圳土拍熱度再起!廈門國企“黑馬”聯(lián)發(fā)溢價(jià)47%奪得龍華宅地|界面新聞 · 地產(chǎn)

深圳土拍熱度再起!廈門國企“黑馬”聯(lián)發(fā)溢價(jià)47%奪得龍華宅地|界面新聞 · 地產(chǎn)

zangjieliang 2025-07-11 知識 59 次瀏覽 0個評論

界面新聞記者 | 王妤涵

界面新聞編輯 | 李慎

6月19日下午,深圳迎來了今年第二宗涉宅用地出讓,位于龍華區(qū)民治街道的A817-0619地塊,土地面積10898.05平方米,起拍價(jià)8.27億元。

雖然是一宗“迷你”宅地,但拍賣當(dāng)日吸引了中鐵、綠城、招商、龍華建設(shè)、國貿(mào)、中能建、聯(lián)發(fā)、中海等8家房企參與競拍,競爭十分激烈

最終,在歷經(jīng)65輪角逐后,由聯(lián)發(fā)集團(tuán)以12.12億元斬獲,折合樓面價(jià)約44559元/平方米,溢價(jià)率達(dá)到了46.6%。

“該宗地的高溢價(jià)成交,反映了聯(lián)發(fā)對龍華核心地段的長期價(jià)值認(rèn)可,聯(lián)發(fā)集團(tuán)的競得,也標(biāo)志著其進(jìn)一步深耕深圳市場的戰(zhàn)略布局”,中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅對界面新聞表示。

“小而美”地塊

深圳土拍熱度再起!廈門國企“黑馬”聯(lián)發(fā)溢價(jià)47%奪得龍華宅地|界面新聞 · 地產(chǎn)

此次出讓的A817-0619的宅地位于龍華新城核心區(qū),佳民路與民塘路交叉口北側(cè),地處紅山-上塘黃金走廊。從高空俯瞰,地塊呈現(xiàn)獨(dú)特的三角形狀,夾在金地上塘道二期超高層住宅與隔圳新村城中村之間。

交易信息顯示,該地塊面積10898.05平方米,規(guī)劃建筑面積27200平方米,容積率僅2.5,是深圳近年來出讓住宅地塊中少有的低密度用地。

根據(jù)規(guī)劃,項(xiàng)目將建設(shè)2.66萬平方米住宅、500平方米商業(yè)及100平方米物業(yè)服務(wù)用房,車位配比為1:1.34。

深圳土拍熱度再起!廈門國企“黑馬”聯(lián)發(fā)溢價(jià)47%奪得龍華宅地|界面新聞 · 地產(chǎn)
A817-0619地塊位置圖示 圖片來源:深圳公共資源交易中心

地塊的吸引力遠(yuǎn)不止于物理參數(shù)。

從配套設(shè)施來看,其1公里范圍內(nèi),有深圳地鐵4號線、6號線兩條線路交匯,周邊還有星河COCOCity、華南首家Costco等商業(yè)配套環(huán)伺,還有龍華實(shí)驗(yàn)學(xué)校、龍華區(qū)中心醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)公共資源密集分布。

更令開發(fā)商心動的是政策端給予的利好。A817-0619地塊未設(shè)置銷售限價(jià),允許開發(fā)商自主定價(jià);且戶型設(shè)計(jì)無“70/90”限制(即不要求70%以上戶型小于90平方米),可根據(jù)市場需求開發(fā)改善型大平層;同時,無保障房配建要求,住宅和商業(yè)均允許分割轉(zhuǎn)讓。

另外,值得關(guān)注的是,該地塊也是深圳響應(yīng)住建部《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的首批出讓地塊之一。

今年5月1日,《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式實(shí)施,其中要求住宅項(xiàng)目按照容積率不超過3.1,高度不超過80米執(zhí)行。

“地塊的低容積率、靈活開發(fā)條件及周邊成熟配套,為未來項(xiàng)目提供了較大想象空間。未來可通過‘居住+商業(yè)+產(chǎn)業(yè)’聯(lián)動,提升區(qū)域綜合競爭力,成為深圳中部發(fā)展軸的標(biāo)桿項(xiàng)目,推動龍華區(qū)從‘剛需聚集地’向‘改善型住區(qū)’轉(zhuǎn)型”,孫紅梅指出。

價(jià)格方面,根據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù),地塊附近5-6月二手房成交均價(jià)為:金地上塘道一期52769元/平方米,金地上塘道二期53654元/平方米,星河傳奇67833元/平方米。當(dāng)前附近在售的新房折后價(jià),深業(yè)頤樾府約6萬/平方米起,高樓層則在6.7-6.8萬/平方米。

從深圳市場來看,聯(lián)發(fā)的此次布局也有其考量。

此前在2022年8月,聯(lián)發(fā)集團(tuán)曾在A817-0619地塊的相鄰位置,以12.73億元競得了龍華民治街道A818-0479宗地,開發(fā)了“聯(lián)發(fā)臻著雅居”項(xiàng)目。目前,該項(xiàng)目的新房售價(jià)約為6.2-6.4萬/平方米。

地理位置上,此次聯(lián)發(fā)新競得的地塊與已開發(fā)的聯(lián)發(fā)臻著雅居僅一路之隔,這種相鄰布局可共享施工資源、營銷渠道及客戶資源,形成品牌集聚效應(yīng)。

從片區(qū)整體背景來看,兩地塊所在的“紅山+上塘”片區(qū),位于深圳剛需、剛改集中的龍華中心區(qū)。該片區(qū)2008年以來大規(guī)模建設(shè)剛需盤,已經(jīng)成為深圳中心區(qū)的后花園,再加上周圍配套設(shè)施的日漸完善,深受福田、南山等溢出購買力的喜愛。

“從時間來看,前一批購房群體到了改善的時候了。因此,項(xiàng)目開發(fā)以后,不管是戶型、設(shè)計(jì)、社區(qū)服務(wù),都比存量小區(qū)的效率要高,會帶動需求的釋放業(yè)績確定性很強(qiáng),這也是此次該地塊有8家開發(fā)商搶地的原因”,廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示。

強(qiáng)勢補(bǔ)倉

此次在深圳高溢價(jià)奪地并非聯(lián)發(fā)的偶然之舉,而是其戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵落子。

聯(lián)發(fā)集團(tuán)同建發(fā)房產(chǎn)一樣,都是廈門國企建發(fā)股份旗下的地產(chǎn)平臺,其業(yè)務(wù)主要聚焦于房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、代建業(yè)務(wù)及城市更新、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營等領(lǐng)域。

不過從業(yè)績表現(xiàn)來看,近兩年來受到房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的影響,聯(lián)發(fā)集團(tuán)陷入到銷售下滑、利潤虧損的局面,而建發(fā)房產(chǎn)卻遙遙領(lǐng)先。

根據(jù)建發(fā)股份公布的2024年財(cái)報(bào),房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1845.84億元,同比增長10.09%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤3.43億元,同比增加1.52億元,同比增幅79.33%。

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建發(fā)股份2024年財(cái)務(wù)報(bào)表 圖片來源:財(cái)報(bào)原文

其中,建發(fā)房產(chǎn)根據(jù)謹(jǐn)慎性原則計(jì)提37.09億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備實(shí)現(xiàn)“歸母凈利潤”41.81億元,為建發(fā)股份貢獻(xiàn)“歸母凈利潤”20.21 億元

聯(lián)發(fā)集團(tuán)根據(jù)謹(jǐn)慎性原則計(jì)提20.92億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備,實(shí)現(xiàn)“歸母凈利潤”-18.25億元,為建發(fā)股份貢獻(xiàn)“歸母凈利潤”-17.72億元。

為打破這種局面,今年2月,聯(lián)發(fā)集團(tuán)啟動了重大戰(zhàn)略調(diào)整。

其撤銷城市公司、合并新立四大事業(yè)部,并將6家城市公司直接調(diào)整為事業(yè)部,精簡組織架構(gòu);同時董事長一職,也由建發(fā)集團(tuán)的“老將”王文懷接替,王文懷此前曾擔(dān)任過建發(fā)的投資部副經(jīng)理、投資總監(jiān)等多個職位,擁有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)。

彼時,業(yè)界就有聲音指出,在此次架構(gòu)調(diào)整后,聯(lián)發(fā)集團(tuán)將在投拓領(lǐng)域發(fā)力,將資源聚焦在核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目中去。

而聯(lián)發(fā)近期的動作也印證了市場的猜想。

就在19日拿下深圳龍華地塊后,緊接著在6月20日,聯(lián)發(fā)又以41.68%的溢價(jià)率,競得了上海浦東曹路多用途組合用地。

據(jù)悉,該地塊包括1幅住宅地塊+1幅其他商服用地,毗鄰金海濕地公園,周邊競品較少,南側(cè)的象嶼聯(lián)發(fā)金海汀雲(yún)臺五開五罄,每次均觸發(fā)積分,總共620套房源已售完,銷售均價(jià)63823元/平方米。

當(dāng)日競拍共吸引了象嶼、安徽高速、聯(lián)發(fā)、國貿(mào)共4家房企參與競價(jià),在經(jīng)過67輪競價(jià)觸發(fā)中止價(jià),4家競買人全部參與競“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo),最終由聯(lián)發(fā)集團(tuán)以21億元+裝修標(biāo)準(zhǔn)4500元/㎡+公共服務(wù)設(shè)施5220㎡+高端人才住房配建比例2%拿下,成交樓面價(jià)33957元/平方米,溢價(jià)率41.68%。

值得一提的是,該地塊也是上海自2024年8月實(shí)行“雙高雙競”政策以來第二幅進(jìn)入第二輪競價(jià)的地塊。

宅地供應(yīng)提速

近期,深圳土地市場供應(yīng)正顯著加速。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至目前,深圳2025年新增涉宅用地供應(yīng)總規(guī)劃建筑面積約46.8萬平方米,同比大幅增長116%,已達(dá)到去年全年宅地供應(yīng)量的47%。

除此次出讓的A817-0619地塊外,深圳還有三宗已掛牌但尚未出讓地塊,分別位于光明區(qū)光明街道、龍華區(qū)民治街道前海合作區(qū)南山街道,總起始價(jià)約48.36億元。

從地塊情況來看,這幾宗宅地均呈現(xiàn)“小而美”特征。

比如,位于前海T201-0232地塊,土地面積8287.15平方米,建筑面積25600平方米,規(guī)劃容積率約3.1,土地使用年限70年,掛牌起始價(jià)11.58億元。

近期,不僅是深圳,熱點(diǎn)城市土地出讓均呈現(xiàn)小型化、中心區(qū)趨勢,這樣的地塊需求較為確定,且利潤確定性也較強(qiáng)”,李宇嘉分析指出。

主要原因在于方面當(dāng)前市場變化快,包括新產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)、定價(jià)等都變化、升級比較快;另一方面是需求可選擇范圍比較廣。只有小地塊才能滿足盡快開發(fā)、盡快銷售的需求,也可以盡可能消除行業(yè)周期波動下的不確定性。

從全國范圍來看,當(dāng)前土地市場成交規(guī)模延續(xù)量縮價(jià)漲態(tài)勢。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,5月份,全國土地成交建筑面積同比下降18%,成交金額同比增長12%,連續(xù)5個月建面回落而金額上升;平均溢價(jià)率達(dá)到7.2%,環(huán)比下降了1.9個百分點(diǎn),但北京、上海等核心城市仍成交了多宗高溢價(jià)地塊,一線城市平均溢價(jià)率達(dá)到13.7%,市場分化顯著。

展望后市,克而瑞認(rèn)為,接下來土地市場延續(xù)控量去庫存趨勢,優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)占比有望持續(xù)提升。

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